О необходимости придания публичности сведениям о нотариальном удостоверении договора об отчуждении недвижимого имущества

Арчугова Елена Александровна
Помощник нотариуса, Санкт-Петербург,


Краткая аннотация: статья посвящена необходимости придания публичности сведениям о нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимости.


Ключевые слова:нотариальная форма сделки, публичность, добросовестность, Единая информационная система нотариата.


В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Характеристика добросовестности участников гражданских правоотношений складывается, в том числе, из их информированности о юридически значимых обстоятельствах и фактах хозяйственной деятельности. В связи с чем, возможность ознакомления третьих лиц со сведениями о факте заключения сделки об отчуждении недвижимости нельзя переоценить.

Продавец имущества в соответствии с действующим законодательством РФ имеет право заключить несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же предмета, то есть создать ситуацию нескольких претендентов на одно имущество. Договор купли-продажи является обязательственной сделкой, то есть создает для продавца лишь обязанность по продаже предмета договора, соответственно, закон не запрещает ему создать для себя несколько таких обязательств. Естественно отсюда возникает вопрос, а кто из покупателей имеет преимущество в приобретении права собственности на объект.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, в настоящее время для определения того из покупателей, который является собственником недвижимой вещи при наличии нескольких договоров купли-продажи приоритетным является тот, чей переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Если нет регистрации – тот, кому передано недвижимое имущество в порядке, установленном статьей 556 ГК РФ. Если имущество не передано, приоритетным является тот, обязательство которого возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Данные ситуации возникают, прежде всего, из-за неосведомленности последующих покупателей о наличии предыдущего (предыдущих) договора(ов).

Вышеуказанную последовательность определения надлежащего покупателя (собственника) можно объяснить с точки зрения известности (публичности) сведений о «приоритетном» покупателе.

Очевидно, что наличие записи о переходе права в ЕГРП имеет первостепенное значение в силу открытости сведений о правообладателе объекта недвижимости. Любой добросовестный покупатель объекта недвижимости перед заключением договора купли-продажи обращается к сведениям ЕГРП для подтверждения сведений, в том числе, о правообладателе недвижимости.

Второй ступенью рассуждений является передача имущества. Фактическое владение объектом не продавцом, как правило, должно породить у покупателя вопросы об основаниях такого владения. Что это: аренда, ссуда, а, может, исполнение обязательства по передаче ранее заключенного договора купли-продажи. Владение имуществом не продавцом является также неким публичным фактом, то есть фактом, открытым для восприятия третьими лицами (в том числе, потенциальными покупателями).

3-я ступень определения связана уже с изучением содержания сделок, а именно: у какого лица обязательство возникло раньше. Об известности третьим лицам условий соглашения говорить не приходится.

И последняя – кто ранее предъявил иск.

В связи с рассмотрением вопроса об известности третьим лицам факта заключения сделки нельзя не вспомнить о нотариальной форме сделок, поскольку считаем, что одним из назначений нотариальной формы является именно придание публичности правоотношениям сторон, возникающим из сделки.

Н. Л. Дювернуа отмечал: «Есть сделки, для существования и юридического эффекта которых необходим определенный обряд волеизъявления… Формой такого обряда как раз и является процедура нотариального удостоверения …. Независимо от исторического освещения вопроса об обрядности волеизъявлений, юристы давно уже ставили себе задачу разъяснить практический смысл обрядной обстановки юридических актов вообще, сделок в особенности. Савиньи различал здесь две стороны дела. Прежде всего, думает он, осложнение волеизъявлений в вопросах права обязательным обрядом имеет всегда большую цену для лиц, совершающих сделку, стало быть, в субъективном смысле. Редко сознание содержания, значение сделки и решимость вступить в нее созревает у человека вдруг. Обыкновенно этому предшествует некоторое колебание, за которым следует решимость. Обрядная обстановка сделки нередко очень содействует тому, чтобы пробудить в субъекте соответствующие серьезности акта настроение. … Это одна сторона дела. Но наряду с этим юристы дают высокую цену обрядности волеизъявлений с точки зрения удобств, которые доставляет хорошо рассчитанный формализм в целях известности правоотношений в широких кругах заинтересованных лиц.(1)

Публичность нотариальной формы(2) в литературе не отмечается, более того, законодательство о нотариате не позволят считать информацию о заключенной сделке по отчуждению недвижимости в нотариальной форме открытой для третьих лиц.

Исходя из содержания пункта 4 Перечня сведений конфиденциального характера, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 06.03.1997 г.№188 сведения нотариуса отнесены к сведениям конфиденциального характера, к нотариальной тайне и сведениям, связанным с профессиональной деятельностью нотариуса, доступ к которым ограничен в соответствии с Конституцией Российской Федерации и федеральными законами.

В соответствии с нормами действующего законодательства нотариус должен соблюдать нотариальную тайну. Положениями статей 5, 14, 16, 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 N 4462-1 (далее — «Основы») установлено, что нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые ему стали известны при совершении нотариальных действий, за исключением случаев, предусмотренных Основами. Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только лицам, от имени или по поручению которых совершены эти действия. В Основах перечислены органы и лица, которым по их требованию нотариусы обязаны выдавать справки о совершенных нотариальных действиях, в связи с находящимися в их производстве делами, в том числе органы следствия. В соответствии со статьей 17 Основ нотариус несет полную материальную ответственность за разглашение сведений о совершенных нотариальных действиях. Освободить нотариуса от обязанности сохранения тайны может только суд в случае, если против нотариуса возбуждено уголовное дело в связи с совершением нотариального действия.

Статьями 5 и 50 Основ определено, что все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре нотариальных действий. Нотариус обязан выдавать выписки о совершенных нотариальных действиях, зарегистрированных в реестре нотариальных действий, по письменному заявлению физических лиц, от имени или по поручению которых совершены эти действия. Реестр для регистрации нотариальных действий содержит сведения, являющиеся нотариальной тайной(3)

Не умаляя значимости соблюдения нотариальной тайны для некоторых видов нотариальных действий, таких как, удостоверение завещание и т.п., полагаем, следует пересмотреть подход к необходимости соблюдения данного режима для нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

В настоящее время в законодательстве имеет место противоречивая ситуация: с одной стороны, как указано выше, нотариальная тайна при удостоверении договора, а, с другой стороны, открытость сведений Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.(4)

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 марта 2013 г. № 147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в форме выписки из ЕГРП, предоставляемой любому лицу, содержится следующая информация: кадастровый (или условный) номер объекта, наименование, назначение, площадь объекта, инвентарный номер, литер, этажность, номер на поэтажном плане, адрес (местоположение) объекта, состав, правообладатель (правообладатели), вид, номер и дата государственной регистрации права, ограничение (обременение) права (вид, дата, номер государственной регистрации, срок, на который установлено ограничение (обременение) права, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, основание государственной регистрации).

Следовательно, после государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости сведения о собственнике (собственно покупателе), объекте и дате регистрации становятся общедоступными.

Отсюда следует: то, что законодатель считал тайной на этапе заключения сделки, перестает быть таковым после регистрации перехода права. Таким образом, нотариальная тайна в части сведений об отчуждении недвижимого имущества превращается в «секрет Полишинеля».

В связи с тем, что публичность внутренне имманентна нотариальной форме, сведения о факте заключения сделки, внесенные в реестр нотариальных действий, должны быть доступны для третьих лиц. Данное преимущество нотариальной формы сделки перед сделкой в простой письменной форме нельзя принижать, тем более в условиях нерешенности вопроса о введении правил об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимым имуществом.

Работы по организации ведения открытых реестров уже предпринимаются законодателем.

Так, 02 октября 2012 г. принят Закон РФ «О внесении изменений в Основы законодательства РФ о нотариате и отдельные законодательные акты РФ» № 166-ФЗ. Указанным нормативным актом регламентируется создание и существование Единой информационной системы нотариата (ЕИС).

Единой информационной системой нотариата признается автоматизированная информационная система, принадлежащая на праве собственности Федеральной нотариальной палате и предназначенная для комплексной автоматизации процессов сбора, обработки сведений о нотариальной деятельности и обеспечения всех видов информационного взаимодействия (обмена). В единую информационную систему нотариата подлежат включению сведения, в том числе в форме электронных документов, о совершении нотариальных действий (статья 1 ФЗ № 166-ФЗ или 34.1 Основ в новой редакции).

Единая информационная система нотариата включает в себя реестры:


  • удостоверенных завещаний и уведомлений об отмене завещаний;
  • удостоверенных доверенностей и уведомлений об отмене доверенностей;
  • открытых наследственных дел;
  • удостоверенных брачных договоров;
  • уведомлений о залоге движимого имущества.

В отношении последних (о залоге движимого имущества) Федеральная нотариальная палата обеспечивает с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» свободный доступ неограниченного круга лиц к следующим сведениям, содержащимся в реестре уведомлений о залоге движимого имущества:


  • регистрационный номер уведомления о залоге движимого имущества;
  • дата заключения и номер договора о залоге движимого имущества, договора, на основании которого возник залог;
  • дата исполнения обязательства, установленная договором;
  • описание предмета залога;
  • информация о залогодателе:
  1. а) для юридического лица - наименование, единый государственный регистрационный номер юридического лица;
  2. б) для физического лица - фамилия, имя, отчество (если последнее имеется) на русском языке (для иностранных граждан и лиц без гражданства - указанные с помощью букв латинского алфавита), дата рождения.

Последствием регистрации уведомления о залоге движимого имущества является признание добросовестным приобретателем покупателя заложенного движимого имущества лицом, которое не знало и не могло знать о том, что приобретаемое имущество является предметом залога в отсутствии сведения о регистрации уведомления о залоге движимого имущества, а также об изменениях, произошедших в праве залога, в момент приобретения.

Информированность третьих лиц о факте заключения сделки по отчуждению недвижимости в нотариальной форме в ситуации множественности договоров об отчуждении индивидуально определенной вещи ставит возможным постановку вопроса о предоставлении преимущества приобретателю по нотариально удостоверенной сделке перед лицом, обязательство которого возникло раньше (статья 398 ГК РФ). Кроме того, известность третьим лицам о факте заключения сделки позволит оценить добросовестность приобретателя (статья 302 ГК РФ), а также добросовестность давностного владельца (статья 234 ГК РФ). В целом назначение публичности нотариальной формы можно вывести из довода, приведенного в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 г. № 13 (5) – чтобы противопоставить право, полученное по такой сделке третьим лицам.

На основании вышеизложенного, предлагаем:

  1. 1. В состав сведений ЕИС включить информацию о заключенных договорах отчуждения недвижимого имущества, а именно:
  • номер, за которым нотариальное действие зарегистрировано в реестре для регистрации нотариальных действий;
  • дата совершения нотариального действия;
  • дата и место заключения договора;
  • кадастровый (или условный) номер объекта, наименование, назначение, площадь объекта, инвентарный номер, литера, этажность, номер на поэтажном плане, адрес (местоположение) объекта, состав;
  • информация об отчуждателе:
  1. а) для юридического лица - наименование, единый государственный регистрационный номер юридического лица;
  2. б) для физического лица - фамилия, имя, отчество (если последнее имеется) на русском языке (для иностранных граждан и лиц без гражданства - указанные с помощью букв латинского алфавита), дата рождения.
  • информация о приобретателе:
  1. а) для юридического лица - наименование, единый государственный регистрационный номер юридического лица;
  2. б) для физического лица - фамилия, имя, отчество (если последнее имеется) на русском языке (для иностранных граждан и лиц без гражданства - указанные с помощью букв латинского алфавита), дата рождения.
  1. 2. Предоставить с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» свободный доступ неограниченного круга лиц к перечню сведений, содержащемуся в указанном реестре.
  2. 3. Запретить нотариусу нотариальное удостоверение сделки при наличии записи в ЕИС о нотариальном удостоверении договора в отношении того же объекта тем же отчуждателем.
На английском языке:

Название: About need of giving of publicity to data on the notarial certificate of the contract on real estate alienation.

Краткая аннотация: Article is devoted to need of giving of publicity to data on the notarial certificate of contracts on real estate alienation.

Ключевые слова: notarial form of the transaction, publicity, integrity, Uniform information system of a notariate.



(1)Курсив мой.

(2)В данном контексте.

(3)Письмо Федеральной нотариальной палаты от 16 августа 2011 г. № 1587/06-06 «Об изъятии у нотариуса реестров и журнала учета выезда на дом». http://www.notariat.ru/docs/fnp-positions/2746/

(4)Курсив мой.

(5)«О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Работает на Amiro CMS - Free