Признание сделки недействительной на основании несоблюдения нотариальной формы

Арчугова Елена Александровна
Помощник нотариуса, Санкт-Петербург,


Краткая аннотация: статья посвящена определению основания признания сделки недействительной по причине несоблюдения нотариальной формы.


Ключевые слова:нотариальная форма сделки, удостоверительная надпись, реестр нотариальных действий, недействительность сделки.


Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В чем выражается несоблюдение нотариальной формы сделки? К ответу на данный вопрос можно подойти с формальной и сущностной точек зрения.

Несоблюдение нотариальной формы сделки – это отсутствие удостоверительной надписи на документе.

Возвращаясь к авторской терминологии, используемой в ранее опубликованной статье(1) – это отсутствие внешнего волеизъявления в сделке – волеизъявления нотариуса в форме удостоверительной надписи, служащей доказательством соблюдения нотариальной формы сделки. По сути это ситуация отсутствия обращения участников сделки к нотариусу.

Наряду с формальным подходом может быть применен и т.н. сущностный подход, выражающийся в том, что для оценки соблюдения нотариальной формы сделки требуется анализ соблюдения нотариусом правил нотариального производства.

Так, при рассмотрении одного из дел Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа(2) указал, что «… истец не представила доказательств того, что при нотариальном удостоверении договора дарения от 06.10.2009 г. были допущены такие нарушения Основ законодательства о нотариате, которые свидетельствуют о несоблюдении нотариальной формы сделки (пункт 1 статьи 165 ГК РФ), а следовательно, о ее ничтожности». Вывод сделан с указанием на соблюдение норм статей 53-56 Основ законодательства о нотариате, статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ от 08.02.1998 г. и пунктов 10, 14 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных приказом Минюста РФ от 15.03.2000 г. № 91.

Известно, что в статьях 53-56 Основ законодательства о нотариате устанавливаются общие правила о нотариальном удостоверении сделок, в частности, правила о необходимости разъяснения нотариусом сторонам сделки смысла и значения представленного ими проекта сделки, а также положения о проверке соответствия его содержания действительным намерениям сторон и не противоречия требованиям закона. Пункт 12 статьи 21 ФЗ № 14-ФЗ предписывает нотариусу, совершающему нотариальное удостоверение сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, необходимость проверки полномочия отчуждающего их лица на распоряжение такими долей или частью доли.

Таким образом, чтобы нотариальная форма считалась соблюденной, необходимо полное исполнение нотариусом правил нотариального удостоверения сделок, установленных законодательством Российской Федерации.

В проекте закона «О нотариате и нотариальной деятельности»(3) обязанности нотариуса при нотариальном удостоверении сделки установлены более подробно и системно, а именно нотариус обязан:


  • провести правовую оценку сделки (ст. 188), то есть установить:
  1. а) соответствие содержания проекта сделки требованиям действующего законодательства;
  2. б) принадлежность имущества, являющегося предметом сделки, и факт государственной регистрации или иной регистрации права или сделки в случаях, предусмотренных законом;
  3. в) наличие согласия третьих лиц и органов на совершение сделки, а также наличие иных условий, необходимых в силу закона или договора для совершения сделки.
  • установить волеизъявление лица на совершение сделки, то есть понимание правового значения и последствий сделки каждым из ее участников, а также отсутствие постороннего влияния в виде обмана, насилия, угрозы на волеизъявление каждого из них (ст. 189).
  • установить полномочия юридического лица на совершение сделки (ст. 190)

Нельзя не заметить, что каждое из данных действий само по себе направлено на заслон признания сделки недействительной по тому или иному основанию.

Правовая оценка сделки направлена против заключения ничтожных сделок (по основаниям, установленным ст. 168, 169,170,171,172 ГК РФ). Установление волеизъявления лица направлено против заключения сделок под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (по основаниям, установленным ст. 177,178,179 ГК РФ). Установление полномочий юридического лица направлено на противодействие признания сделки недействительной по основаниям ст. 173, 174 ГК РФ.

Следовательно, несоблюдение нотариусом каждого правила нотариального удостоверения сделки влечет признание ее недействительной по самостоятельному основанию. Следуя сущностному подходу, получается, что если сделка была нотариально удостоверена, и впоследствии выяснится, что она была совершена, к примеру, под влиянием обмана, значит нотариус не установил соответствие между волей и волеизъявлением лица. Получается, что такая сделка признается недействительной по причине нарушения формы (ст. 165), а не как сделка, совершенная под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ). Соответственно, имеет место различное применение норм ГК РФ о недействительности сделок: для нотариально удостоверенных и сделок в простой письменной форме.

Для решения вопроса о том что понимать под несоблюдением нотариальной формы сделки следует обратиться к статье 163 ГК РФ: Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Таким образом, единственным самостоятельным основанием для признания сделки недействительной по причине несоблюдения нотариальной формы является отсутствие удостоверительной надписи нотариуса (то есть формальный подход).

Формальный подход требует проверки:


  • Содержания удостоверительной надписи;
  • Определения момента, когда действие считается совершенным.

В настоящее время содержание удостоверительной надписи должно соответствовать формам, утвержденным приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 10 апреля 2002 г. № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах».

О том, что данным приказом охвачены не все нотариально удостоверяемые сделки неоднократно упоминалось в литературе. Например, отсутствует общая форма удостоверительной надписи на односторонней сделке.

В связи с тем, что именно удостоверительная надпись является единственным доказательством нотариального удостоверения сделки «de lege ferenda» должен существовать либо полный перечень удостоверительных надписей для всех сделок, либо должна быть принята универсальная форма удостоверительной надписи для всех сделок (что предпочтительнее в связи с разнообразием сделок в сфере гражданского оборота).

Момент, когда нотариальное действие считается совершенным, в законодательстве определялся по-разному. Так, до принятия ФЗ № 127-ФЗ от 02.11.2004 г. «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации …» нотариальное действие признавалось совершенным после уплаты государственной пошлины или суммы согласно тарифу (статья 22 Основ законодательства о нотариате).

В настоящее время в законодательстве отсутствует прямое указание на момент окончания нотариального удостоверения. В судебной практике превалирует подход, согласно которому моментом нотариального удостоверения считается момент официального выражения воли лица на совершение соответствующей сделки и совершения удостоверительной надписи нотариуса.(4)

Согласно статье 50 Основ законодательства о нотариате все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Тем не менее, в судебной практике(5) указывалось, что несоблюдение требований удостоверительной процедуры (в частности, удостоверенное завещание не зарегистрировано в реестре для регистрации нотариальных действий) или необходимых реквизитов завещания (отсутствие времени, места его совершения и, тем более, их исправление) не являются безусловным поводом к признанию такого завещания недействительным.

В проекте нового Закона «О нотариате и нотариальной деятельности» использован комплексный подход: нотариальное действие признается совершенным при наличии одновременно следующих обстоятельств:


  • нотариальный акт подписан нотариусом или иным специально уполномоченным лицом и скреплен оттиском печати;
  • заявители оплатили нотариальный тариф, за исключением случаев освобождения их от уплаты в соответствии с законом;
  • запись о нотариальном действии внесена в реестр нотариальных действий или произведена регистрация нотариального действия в соответствии со статьей 165 настоящего Федерального закона.

Статья 167 проекта нового Закона «О нотариате и нотариальной деятельности» закрепляет, что нотариальный акт вступает в силу с момента его совершения. Следовательно, сторонам (стороне) нотариально удостоверенной сделки для вступления нотариального акта в силу, кроме получения самого документа, выражающего содержание сделки с удостоверительной надписью нотариуса, необходимо еще и лично убедиться в регистрации сделки в реестре нотариальных действий, о чем получить выписку из реестра и, кроме того, получить чек (или иной документ) об оплате нотариального тарифа.

Так ли это необходимо для обеспечения действительности сделки? А если участник сделки не получил у нотариуса дополнительных документов в виде выписки и чека? Может и должно ли третье лицо, предположим, покупатель квартиры, получить данные сведения?

Считаем, что нельзя связывать момент вступления в законную силу нотариального акта с внесением сведений о нем в реестре нотариальных действий и уплатой нотариального тарифа. С точки зрения теории видимости права (внешней легитимации), когда документ отвечает всем признакам нотариально удостоверенной сделки в соответствии со статьей 163 ГК РФ (то есть на документе имеется удостоверительная надпись) все третьи лица добросовестно полагаются на данные внешние (формальные) признаки, свидетельствующие о соблюдении нотариальной формы сделки. Именно совершением удостоверительной надписи венчается нотариальное действие, что не исключает предварительную регистрацию нотариального акта в реестре нотариальных действий и уплату нотариального тарифа.

Реестр нотариальных действий нотариуса – не публичный документ, доступ к которому имеют все заинтересованные лица. Напротив, статья 5 Основ законодательства о нотариате закрепляет положение, позволяющее выдавать справки о совершенных нотариальных действиях только по требованию суда, прокуратуры, органов следствия в связи с находящимися в их производстве уголовными, гражданскими или административными делами, а также по требованию судебных приставов-исполнителей в связи с находящимися в их производстве материалами по исполнению исполнительных документов.

Пункт 4 статьи 177 проекта нового закона «О нотариате и нотариальной деятельности» указывает на то, что информация, содержащаяся в Едином реестре нотариальных действий, относится к сведениям, доступ к которым ограничен, и представляется в случаях и порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Доступ (ст. 179 проекта) будут иметь: нотариусы, иные специально уполномоченные лица при совершении нотариальных действий, нотариальные палаты в порядке осуществления полномочий по контролю над действиями нотариуса, а также органы государственной власти, в том числе правоохранительные органы и суды, по находящимся в их производстве делам.

Проводить параллель с Единым государственным реестром прав крайне некорректно, так как в силу п. 4 ст. 131 ГК орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Таким образом, действительность регистрационной записи участник гражданского оборота вправе в любое время либо подтвердить, либо опровергнуть или действовать на свой риск. Чего в силу вышеуказанных причин лицо, сталкивающееся с сомнениями относительно действительности регистрационной записи в реестре нотариальных действий нотариуса, сделать не может.

Связывать вступление в силу нотариального акта с внесением в реестр нотариальных действий можно только в случае придания публичности такому реестру. Открытая информация, к примеру, о заключенном договоре продажи недвижимости, могла быть очень полезной для участников гражданского оборота, в том числе, для избегания т.н. «двойной» продажи объекта недвижимого имущества. Ведь, очевидно, что имеется временной разрыв между заключением договора в нотариальной форме и регистрацией перехода права собственности на объект. Придание публичности реестру нотариальных действий также придало бы большее значение нотариальному удостоверению сделок.

Однако нельзя полностью нивелировать нарушение порядка ведения реестра нотариальных действий. Такие нарушения, допущенные нотариусом, как невнесение сведений о нотариально удостоверенной сделке в реестр нотариальных действий, безусловно, является нарушением (отступлением) от правил нотариального производства, что влечет за собой признание судом оспоримой нотариально удостоверенной сделки недействительной, наложение на нотариуса имущественной ответственности в виде возмещения вреда. (Согласно статье 34 Проекта нового закона «О нотариате и нотариальной деятельности»).

Самостоятельным основанием признания сделки недействительной по причине нарушения нотариальной формы считаем нарушение внешней субъективной стороны сделки, а именно: воли нотариуса, удостоверившего сделку.

Согласно статье 34 проекта нового закона «О нотариате и нотариальной деятельности» при установлении судом факта обмана нотариуса или умышленного введения его в заблуждение стороной (сторонами) при удостоверении сделки, признанной впоследствии недействительной, нотариус не несет ответственность по возмещению реального ущерба.

Таким образом, в суде будет устанавливаться факт обмана или введения в заблуждение нотариуса. Истцом по таким делам, очевидно, будет выступать сам нотариус.

В решении суда, либо в постановлении нотариуса, вынесенном на основании решения суда, будет указано, что удостоверительная надпись на договоре (заявлении или ином документе, выражающем содержание сделки), а также запись в реестре нотариальных действий аннулируется (отменяется, признается отсутствующей). В связи с чем, сделка теряет силу нотариально удостоверенной и становится недействительной по причине несоблюдения формы (статья 165 ГК РФ).

Несмотря на все сложности, связанные с определением содержания понятий «обман» и «введение в заблуждение нотариуса», данное законоположение, безусловно, следует поддержать. Поскольку, с одной стороны, оно стимулирует стороны к изложению у нотариуса правдивой информации, в том числе, и о правовой природе сделки, о ее цене и прочих условиях (является ли она крупной или сделкой, в которой имеется заинтересованность), с другой стороны, стимулирует нотариуса к выяснению всех подробностей удостоверяемой сделки (если не спросил у сторон – отвечаешь сам), в целом – повышает авторитет нотариально удостоверенного акта.

На английском языке:

Название: Invalidity of the contract on the basis of violation of a notarial form of transactions.

Краткая аннотация: The article is sanctified to the definition of the basis of recognition of the transaction invalid because of non-compliance with a notarial form.

Ключевые слова: notarial form of transactions, certificate of proof, notarial register, invalidity of the contract.



(1)Е.А. Арчугова Внешняя субъективная сторона сделки в нотариальной практике//Нотариальный вестник № 11 (ноябрь) 2012. С. 17-19.

(2)Постановление от 2 апреля 2013 г. по делу № А56-34571/2012). Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2012 г. по тому же делу.

(3)Проект федерального закона «О нотариате и нотариальной деятельности»// www.rg.ru/2011/11/18/notariat-site-dok.html

(4)Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 февраля 2007 года по Делу N Ф03-А04/06-1/5506

(5)Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 1999 г. Опр. През. ВС от 05.04.2000 г. // БВС. 2000. № 7.

Работает на Amiro CMS - Free